La peritación de cimentaciones edificatorias (II)

La peritación de los cimientos (II)

Reparaciones debidas a daños o defectos de la cimentación

En el caso de que el edificio presente lesiones cuyo origen esté en daños o defectos de la cimentación, el arquitecto perito deberá estimar en su informe las causas probables, proponer las reparaciones necesarias y, si se solicita, presupuestar el coste de dichas reparaciones.

Causas de las lesiones originadas por problemas de cimentación

Las causas del fallo de la cimentación de un edificio pueden ser:

• Defecto de proyecto: errores de diseño o de cálculo
• Defectos de ejecución: ejecución no adecuada al proyecto, mala calidad de materiales...
• Variaciones en las hipótesis con arreglo a las cuales se redactó el proyecto: cambios de uso, ampliaciones, apertura de huecos en muros...
• Variación de las condiciones del entorno de la estructura: excavaciones en solares colindantes, deslizamiento de terrenos...

Reparación de lesiones originadas por problemas de cimentación

Si las fisuras no exceden el milímetro de espesor pueden ser fácilmente tratadas usando un revestimiento normal. Si se trata de grietas de espesor comprendido entre 1 y 5 mm, pueden ser tratadas usando un revestimiento adecuado. Si el espesor está entre 5 y 15 mm será precisa la apertura previa de las grietas para poder realizar correctamente la reparación. Por último, si el espesor de las grietas excede los 15 mm será preferible demoler y luego reconstruir los muros y tabiques afectados.

A no ser que el espesor de las grietas exceda los 5 mm, normalmente no será necesario recalzar la cimentación del edificio. Por otra parte, si excede los 25 mm es posible que resulte preferible demoler y luego reconstruir el edificio, ya sea en su totalidad o en parte.

Otras reparaciones que pueden resultar necesarias a raíz de daños o defectos en la cimentación del edificio son:

• Sellados para asegurar la estanqueidad del edificio
• Ajuste o cepillado de puertas y ventanas para evitar roces
• Reposición de fábricas
• Reparación de tuberías de abastecimiento de agua o de saneamiento.

Arquitecto Daniel Trujillano

http://www.arquitectotrujillano.com/periciales/home.html

Redactor de informes periciales en la construcción

La peritación de cimentaciones edificatorias (I)

La peritación de los cimientos (I)

Indicios de problemas de cimentación y seguimiento de las lesiones

A la hora de redactar un informe pericial relacionado con lesiones que pueden tener su origen en daños o defectos existentes en la cimentación de un edificio, el arquitecto perito se enfrenta a la tarea de tener que emitir su dictamen referido a elementos constructivos que normalmente estarán enterrados y, por lo tanto, ocultos a su reconocimiento. Así pues, tendrá que basarse en indicios indirectos que puedan denunciar tal tipo de lesiones o defectos.

Los indicios de fallo en la cimentación del edificio

El primer indicio de la existencia de lesiones o defectos en la cimentación del edificio siempre será la existencia de fisuras o grietas en muros y tabiques. Sin embargo, hay que tener presente que la mayoría de los edificios sufren algún tipo de agrietamiento durante su vida útil, sin que la causa tenga que estar forzosamente en los movimientos de la cimentación.

Entre los indicios que apuntan a posibles daños o defectos en los cimientos están:

• fisuras aisladas en puntos débiles de la estructura
• grietas que se ensanchan hacia abajo
• grietas de espesor superior a 3 mm
• grietas tanto en el interior como en el exterior del edificio
• interrupciones en el abastecimiento de agua
• roturas en el saneamiento del edificio
• holguras bajo rodapiés
• desplomes en muros
• arrugas en el papel pintado
• roces en puertas y ventanas
• tejas desplazadas o distorsión de la cubierta.

Cuantos más indicios se perciban en el edificio, más probable será que los daños se deban a movimientos de la cimentación y no a otras causas.

El seguimiento de daños con origen en lesiones o defectos en la cimentación

Tras decidir que las fisuras o grietas encontradas en el edificio pueden tener su origen en el fallo de la cimentación, el arquitecto perito deberá realizar un seguimiento de las lesiones controlando el espesor y la extensión de las fisuras o grietas y su evolución en el tiempo. Si el espesor de las grietas excede los 25 mm, probablemente será necesario que preste especial atención al riesgo de inestabilidad del edificio.

Arquitecto Daniel Trujillano

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Redactor de informes periciales en la construcción